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団体信用保険の選び方

住宅ローンの団体信用生命保険にも
いくつか種類が有るようですが何を選べば良いですか?

はい、団体信用生命保険については
住宅ローンの返済中に契約者が死亡または高度障害状態になったら
残りのローンを肩代わりしてくれる住宅ローン専用の生命保険ですが

仰る通り いくつかの選択肢があります。

どう選ぶべきか?という話について
今回は主に2つの点からお話をさせて頂きます。

まず 保険に「特約」を付けるべきか? という話です。

「特約」というのは具体的に言うと…
がん保証付 とか 三大疾病保障付(+脳卒中、急性心筋梗塞)
とか 八大疾病保障付(+糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、
慢性腎臓病)というようなものです。

シンプルな通常の団体信用生命保険が「死亡もしくは高度障害状態になったら
住宅ローンを肩代わりしてくれる保険」というのに対して

そこに特約を付けることで「死亡や高度障害状態」以外の場合でも
住宅ローン返済が免除になる そんな保険です。

もちろん、その特約の範囲が広くなればなるほど
安心が得られる訳ですから、当然のことながら
そのぶん保険料が「高額」になります。

実際には、その保険料というのは、事前に現金で払う訳ではなくて
住宅ローンの金利に上乗せされるのがほとんどです。

その金利というのはもちろん金融機関によって異なりますが
目安とすると・・・例えば一例ですが3大疾病まで保証するものだと
融資金利に0.3%金利が上乗せになるというものが多いです。

ここでひとつ注意が必要です。

それはその表示が 「●%」 ということです。

一般的に保険を買う時は毎月いくら?と
その金額で提示されるものですが

例えば「0.3%」という金利で表現されてしまうことで
負担感が分かりにくくなり判断がしにくくなります。

ちなみに仮に 2,500万円 35年返済
金利1.3% で借りる時に、金利の上乗せが
0.3%だとすると…毎月の返済額にすると約3,700円アップします。

これを35年続けたとすると約153万円の保険料を払うのと一緒です。

この額で買える一般の生命保険の価格と内容と
比較して判断されると良いと思います。

あとはこれは団信に限りませんが支払い条件の「所定の状態」が
保険会社によって異なるのであらかじめしっかり確認してください。

次に「夫婦連生か?」ということです。

最近は共働きのご家族がほとんどでご主人お一人の収入で
家計を担っているご家族はほとんどありません。

住宅ローンも夫婦二人の力を合わせて借入れを行ない返済する
そんな家づくりが主流です。

夫婦で住宅ローンを組む方法はいくつかありますが
例えばご主人が主たる債務者(契約者)、妻が連帯債務者
として夫婦2人で1つの住宅ローンを契約している場合

主たる債務者であるご主人はもちろん奥様に万が一のことがあった際にも
住宅ローン残高がゼロになるのが「連生団体信用生命保険(連生団信)」です。

一般的な団体信用生命保険に加入すると
ご夫婦どちらかに万が一の事があった場合に残されたほうに
付保割合分の債務が残ってしまいます。

それまで夫婦2人で返済していた住宅ローンの返済額よりはよりは
少ない額だとしても、その債務分については
1人で返済をしていくことになります。

「連生団信」に加入することでこういった負担を避けることができます。

保障内容は基本的な団信と一緒で、
住宅ローンの契約者が(この場合はご夫婦のいずれか)が
万が一死亡したとき、高度障害になったときなどに
住宅ローンの残債が保険金によって弁済されます。

この連生(団信)の加入には、先ほどの特約同様に
年0.2%前後の金利が、借入金利に上乗せされるのが一般的です。

念のためですが、ご夫婦がそれぞれ1本ずつ住宅ローンを
契約する場合や

一方が主債務者で、一方が連帯保証人として
夫婦で住宅ローンを契約する場合(これを「連帯保証型」と言いますが)

連生団体信用生命保険の利用はできません。

万が一の際に備えての団信ですが 今までお伝えしてきた

■お守り的なシンプルな保証で良いのか?
それともコストは多少掛かってもフルスペックに近い
保障でディフェンスをするのか?

ということと

■ご主人に万が一が有った際のことだけ心配しておけば良いのか?
それともご夫婦ともその保障の対象としておくのか?

ということについては重要なポイントとなります。
しっかりご夫婦で話し合って決めてください。

注意喚起として・・・

先日、2年ほど前にご建築頂いた
あるOB様から久し振りにお電話を頂いた
長野市の工務店アトラスホームの松下です。

住宅ローンについて相談が…とのこと

お若いお客様ですし
ローン期間も長いですし
そしてこの低金利の情勢
(マイナス金利時代)の中ですので

わざわざ「全期間固定金利」での
借入れを選択した方 だったのですが

そのOB様のところに
別の銀行から営業の電話が有ったそうです。

「今なら10年固定なら金利●.●●%なので
ぜひ当行で借換えしませんか?」という内容だそうです。

そのお客様の人生設計について
なにも知らないにもかかわらず
(しっかり意図を持って借りているのに)

そもそもその銀行は
長期固定金利のローンは強くないので
(同じ土俵では勝負できないと分かっていながら)
目先の金利の高低という情報だけで
素人であるお客様を翻弄して…迷惑な話です。

今回は、お客様が???と思って
私たちのところに相談してきてくれたので
良かったのですが

その話に丸め込まれてしまったら…
と考えるとゾッとします。

残念ですが中には
自分達の成績?ノルマ?ばかり
優先してしまう金融機関や行員もいます。

注意喚起になれば…と思い 念のため
書かせて頂きました。くれぐれもお気をつけください。

結果がすべて

信濃毎日新聞でも
大きく取り上げられましたので
多くの方がご存じでしょうが

先日 サッカーJ2松本山雅FCが
成績不振を理由に布監督を解任しました。

もちろんこれまでJリーグの他のチームや
プロ野球で同じことをたくさん見てきましたが

地元長野県で 身近でこういうことが起きると
その反響はやはり大きく感じます。

が「結果がすべて」のプロの世界ですから
やむを得ないでしょうね。

もちろん我々も一緒だと思います。

プロ(仕事としてお金を頂いている)ですから
結果を出し、必要だと認められなければ
社会に生き残る(存続する)ことは出来ません。

おかげさまで創業から丸10年間
地元でたくさんのご家族の家づくりのお手伝いを
続けさせて頂いていますが

お客様は命掛け(大げさではありません。
「住宅ローン」には生命保険がセットされています。
生命を担保に…そういうことです。)で
我々に建設費をお支払いくださいます。

すごいことです。本当に有難いことです。

決して当たり前ではありません。

このことに感謝ができなくなってしまったら
きっと、その時が、社会から、世の中から
退場を命じられてしまう時なのでしょうね。

厳しいようですが…それが実社会の掟だし
私たちはそういう実社会の中で生きています。
自戒を込めて…長野市の工務店
アトラスホーム代表の松下でした。

「住宅ローン」の選び方

商談中のハウスメーカーの営業マンが
「提携している金融機関の住宅ローンがとても有利だ」
と言って、強く勧めてきます。住宅ローンってどう選ぶべきですか?

「住宅ローンの選び方」について

皆さんが2,500万円のマイホームを購入するとします。

現金が手元にたくさんあってそれで買えるのなら良いのですが
実際のところそんな方はほとんど居ません。

多くの方は住宅ローンを組みます。

この場合、もしその2,500万円を
全額、住宅ローンで借りると仮定して
最終的にいくら返済することになるかというと
約3,106万円となります。

これは30年返済、金利1.5%(全期間固定金利)
という前提条件で計算した場合です。

「ボーナス返済」無しで
毎月々86,280円の360回払いとなります。

つまり、この条件の場合で
30年間で支払う利息は

3106万円-2500万円=606万円となります。

この606万円で「30年間という時間を金融機関から買う」
とも言えますし

この606万円は「ローンという仕組みそのものの値段」
とも言えます。

で、例えば…の話ですが
この606万円が「確実に563万円に減る」としたら
皆さんはどう思いますか?

もちろん嬉しいですよね。

ご質問者様が営業マンから言われた
「有利なローン」というものに抱いたイメージって
こういうものだと思います。

では・・・この606万円が
「395万円に減る可能性もあるけど
逆に826万円に増えてしまう危険性もある」
と言われたらどう思いますか?

これを、単純に「有利なローン」とは思えないはずです。

そうですよね。それは同時にリスクも
取らなければならないからです。

今回の質問だけだと背景が分かりませんが

もしかすると、その営業マンは
本来リスクを取る必要のあるローンの
「良い可能性の部分にだけ」
光を当てて説明している場合も有り得ます。

「変動金利」とか「固定金利選択型」
などのローンがこれに当たります。

誤解しないで頂きたいのですが
こういうローン自体は決して悪いものではありません。

お客様自身が将来の金利上昇のリスクも
きちんと理解されていて、そのうえで「当面の金利の安さ」や
金利がこのまま停滞していた場合に得られるメリットを

ご自分の意志で選んでいるのであれば全く問題は有りません。

おそらく今回のご質問者様も
「営業マンの言うままに決める」ということに
きっと違和感があってご自身でも知識をある程度付けたい

そう思われてご質問を頂いたのだと思います。

で、本題ですが「住宅ローンの選び方」というと

多くの方は「●●銀行が有利だ」とか「▲▲金庫が良さそうだ」
という感じでどの金融機関を選ぶのか?をイメージすると思うのですが

それよりも、むしろローンの種類、具体的に言えば
「固定金利」か?「変動金利」か?このどちらを選ぶか?
が、より重要です。

ちなみに「10年固定」というような商品も
名前に固定とは付いてますが正体は変動金利です。
ややこしいですが誤解の無いようにしてください。

で「固定金利」と「変動金利」のどちらが良いの?と、
これも本当によく聞かれることですが

これは「車を買おうと思うんだけど
「スポーツカー」と「SUV」とどちらが良いの?」
というのと一緒です。

そうなんです。それぞれ特徴が全く異なるので
比較することが出来ません。

「安全性」 と 「損得勘定」 という
全く別の物を同じ軸で比較することはできません。

自分たちが住宅ローンにどちらを求めるか?によります。

どちらが自分たちにより適しているか?を検討する必要があります。

もちろん、そのうえで同じ金利形態なら
0.01%でも金利の低いほうをえらぶ…それが「合理性」です。

実際には金利以外に手数料や保証料などの
諸費用も各金融機関によって異なるので
それらの金額を含めたうえで総合的に判断することになります。

時間をお金で買う

ディズニーランド&シーが再開したとか…
長野市の工務店アトラスホームの松下です。

正直、私はあまり興味が無くて(汗)

たまたま子供も二人とも男の子で

ずっと住宅業界で平日休みだから
ということもありますが

信州人になる前は
20年間もお膝元に住んでいたのに
これまでの人生で、片手で納まる程しか
出掛けたことはありません(笑)。

で、先日のニュースで知ったのですが
コロナ対策で入場制限を設けていて
それがとても高い倍率だとか…

でも、その結果、人気のアトラクションも
待ち時間が少ないそうで行列が苦手な私は
これなら良いなと思いました。

たしかに以前にスタッフと
ユニバーサルスタジオに出掛けた時には
「ファストパス」なるものの存在を知り

 

信州から大阪までわざわざ行くのだからと
まさに「時間をお金で買う」ことにしました。

ほぼ待ち時間がなく、予定していた
アトラクションを効率的にたくさん体験でき
非常に快適でしたが、もちろん
それなりのお金が掛かりました。

「家づくり」において「時間をお金で買う」と
言えば…そうです「住宅ローン」です。

一番家が欲しい「子育ての時期」ほど
若いのでまだ自己資金は貯まっていない

でも、アパートの家賃を払いながら
自己資金を急に増やすことは難しい

でも、ゆっくり自己資金を溜めていたら
その間に子供たちは巣立ってしまう…

そこで「住宅ローン」が
まさに「ファストパス」の役割をします。

しかし、もちろん「ファストパス」同様に
余計にお金が掛かります。「ローン金利」ですね。

「時間をお金で買っている」ということ
忘れずに・・・

「コロナ不況」による「住宅ローン破綻」を回避するには?

こんにちは。アトラスホームの松下です。
今回はコロナ騒動の影響を受け
住宅ローン返済 が難しくなりつつある

そんなご家族に向けての緊急案内となります。
いつもと異なる形式ですがお許しください。

「残業代が全く無くなってしまった…」とか
「パートも減らされてしまった…」とか

世帯収入が大幅に減少し、家計がダメージを受け
「住宅ローンの返済が厳しい!」
という方もすでにお見えかもしれません。

「今はまだ大丈夫だけど…これから不安だ…」
という方もいらっしゃるかもしれません。

緊急事態ですので簡潔に言います。
まず絶対に避けて欲しいこと…それは「延滞」です。

「延滞」をしてしまうと
金利優遇の対象外になってしまうのです。

今回のコロナ騒動のように
「緊急事態宣言」が発令されるほどの
特別な状況であれば

例外となる可能性もありますが
原則的には「延滞」するとそうなります。

そもそも多くの方がご利用している
住宅ローンの金利はほとんどの場合
金利優遇制度を受けた後の物です。

つまり特別に値引きされた金利です。

もし この金利優遇(値引き)が無かったとすると
毎月の返済額はかなり増えてしまいます。

元々、返済が厳しくて「延滞」してしまっているのに
毎月の返済額が増えればますます苦しくなり

さらに延滞が続けば…
最終的には「任意売却」「競売」という

とんでもない事態にまで追い込まれる場合もあります。

では「延滞」を避けるにはどうすればいいか?

もちろん「金策」が必要ですが
その前に…絶対にやってはいけない金策があります。

「カードローンの利用」です。
家計破綻に繋がる可能性が非常に高いので
くれぐれも避けてください。

金策1 まずは親御さんやご親族に
援助を頼んでください。非常事態です。
決して恥ずかしいことではありません。

金策2 次に緊急経済対策による給付金の申請や
政府系金融機関の無利子貸付を検討ください。

ただ、この辺りは時間が掛かる可能性が高いです。

金策3 ということで、加入している生命保険を
調べてみてください。もしかすると
「解約返戻金」が有る物かもしれません。

生命保険には「契約者貸付制度」があり
「解約返戻金」の7割くらい貸してもらえます。
解約時・満期時に精算され
返済義務が有りません。

生命保険会社に問い合わせしてみましょう。

こういった方法で当面の「延滞」が阻止出来たら
その間に 住宅ローンを借りている金融機関へ
相談してください。

延滞をしてから相談に行くのでは
非常に「印象」が悪いです。

それでは良い条件が引き出せません。

早めに相談を持ち掛けることで

「一定期間の返済猶予」
「一定期間は金利負担のみ」
「返済期間の延長」などの

対応を検討してくれる場合もあります。

特に今回は全国的に非常事態宣言が出ていて
大災害と同様の対応が取られる可能性も高いです。

しかし、相談せずに自動的に
「延滞」が認められる訳ではありません。

あくまでも「事前に」「こちらから」
動くことが大事です。

くれぐれもお気を付けください。

最後に…これから家づくりをお考えの方も
ご覧になられているかもしれませんが
皆さんは非常にラッキーです。

これほど慎重に、これほど安全に、
これほど将来の返済計画を
しっかり考えて家づくりに臨める状況は
なかなかありません。

昨年の台風19号の時もそうでしたが

あらためて長い返済期間には
さまざまなリスクが潜んでいることを
私たちは改めて思い知りました。

そのうえで、どのくらいの返済計画であれば
本当に安全なのだろうか?

もう一度ご家族でよく考えてみてください。

繰り上げ返済の意外な落とし穴

住宅ローンについて
できるかぎり「繰り上げ返済」をしたほうがトクだよ
と言われました本当ですか?

「繰り上げ返済」についてはその通りです。

しかも、できるだけ早いうちに行なったほうが
効果が高いです。 住宅ローンって

額が大きくて返済期間が長いので

多くの方が「元利均等返済」という返済方法を選びます。

この「元利均等返済」って最初のうちは
利息を多く払っていてそのぶん元金の減りが遅いんです。

もちろん金利とか借入年数によりますが、
具体的な数字が有った方がイメージしやすいと思うので
例を挙げると・・・

ざっと毎月8万円 住宅ローンの返済するとして
そのうち元金に充当されるのは4万5千円くらい
残りの約3万5千円が利息というわけです。

その一方、「繰り上げ返済」で入れたお金って、
それが直接、元金の返済のほうに当たるので
節約の効果が大きくなるという訳です。

ちなみに繰り上げ返済には2つの方法があります。

「期間を短くする方法」と
その後の「毎月の返済額を減らす方法」です。

月々の家計をラクにしたいのか?

住宅ローンが終わる時期を早めたいのか?

それによってご家庭ごとに選んで頂きます。

ただ、この「繰り上げ返済」には少し注意が必要です。

とにかく借金が嫌いだという方に多いのですが
「繰り上げ返済」することに熱くなってしまって
手元資金に余裕が無くなってしまう方もたまに
お見受けします。

夢中に、無理して、必死で、
「繰り上げ返済」するという方ですね。

これの何が良くないかというと

以前に「住宅ローンには基本的に
「団体信用生命保険」がついている」
とお伝えしましたが・・・

一家の大黒柱に万が一のことがあった場合に
住宅ローンは帳消しになります。

そうです。感の良い方はお気付きですよね。

もちろん「たられば」ですが

繰り上げ返済しなかったとしたら、
残債が帳消しになるだけでなく、
手元にさらにその分の現金も残せた
ということなのですね。

借入をした人に万が一のことがあったとすれば
手元資金を切り詰めてまで行なった
繰り上げ返済が全くの無駄になってしまう

ということなのです。

家は団信で残ったかもしれませんが、
手元の現金が心許ない…では困ります。

分かりやすいように
あえて極端な例を挙げましたが本当のことです。

適正な額であれば、
住宅ローンの様な計画的な借金というのは
決して悪いものではありません。

むしろ損か得かという軸だけで
考え過ぎるのは危険です。

物事はやはり全てバランスが大事ですね。
くれぐれもお気をつけください。

「 いい肉の日 」

今日は11月29日…語呂合わせから
言わずと知れた「いい肉の日」ですね。

もしかすると月末の金曜日ということで
今日は宴会でお肉を食べるという方も
いらっしゃるかもしれません。羨ましいです!

大手ハウスメーカーに勤務していた時

「マイホームを持つと外食は滅多にしなくなります。
アパートや借家の時に比べて
最新の、大きな、使いやすい
キッチンになって家族みんなでの
お料理が楽しくなるから

広いリビングダイニングになって
家呑み や ホームパーティーが
楽しくなるから

だから今より食費が抑えられるので
もう少し住宅ローンの借入を増やしても
大丈夫ですよ!」

とかなり強引にお客様を説得している後輩が居ました!

その当時、彼は独身でアパート(寮)に
住んでいましたが、あたかも自分が

体験したことのように、詐欺師のように
話していたのがいまだに忘れられない(驚)
長野市の工務店アトラスホーム代表の松下です。

大手ハウスメーカーでマイホームを建てて
外食しなくなった…これ自体は
たしかに間違いないですが、

理由は、その詐欺師(!)の言葉ほど
美しいものではありません。

そうしなければ家計が成り立たない程に
高額過ぎる家だったからです。

本来であれば、実際の日常生活では

どんなに新しい良いキッチンや
素敵な広いリビングダイニングが

有ったとしてもても

忙しく疲れてしまい家事をお休みしたい日だったり…

特別なお祝いをしたい日だったり…

たまには「外食」する日だって必要です。

そんなちょっとした「ゆとり」や「余暇」を奪うほど
経済的バランスの悪い家づくりが
そもそも間違っているだけです。

「衣」「食」「住」のバランスが極端に偏ると…
楽しく豊かな「人生」を送ることが難しくなります。

そんなことにならない様にマイホームを持つ前には
家計簿からしっかりとシュミレーションしましょうね。

「年返済率」に騙されるな!

「年返済率が20%くらいなんで心配無いですよ!」
と住宅メーカーの営業の人から
住宅ローンの返済額について言われました。

自分としてはそんなに余裕な感じ
ではないのですが、どうなんでしょうか?

「年返済率」は住宅ローンを検討する時に出てくる
キーワードで、返済負担率とも言われることもあります。

住宅ローンの年間返済額を、
世帯年収で単純に割っただけの値です。

具体的な例を挙げると

世帯年収500万円のご家族が
毎月約8万3千円の住宅ローン返済をする場合
これ年間にすると約100万円の返済になる訳ですが
100÷500=0.20 となり返済率は20%
ということになる訳です。

どう思われますか?
とんでもなく大雑把だと思われませんか?

ご質問者様の違和感もこの辺りが
根本にあるのだと思いますが
極めて真っ当な感覚だと思います。

例えば、仮の話ですが

同じ勤め先、同じ年齢、同じ年収の
Aさん家族とBさん家族が居たとして

ご夫婦とも地元出身で
お米やお野菜は全て実家や親族からの
もらい物で、お子さんはお一人で
実家が近いので気軽に預けられるAさんご家族と

ご夫婦ともご実家が遠いので
お米やお野菜すべて自分達で
財布からお金を出して買い
子供が3人居るのに
気軽に預けられる先も無いBさん家族と

この2家族の生活状況とそれに伴う
出費が異なるというのは
誰が見ても明白なはずです。

でも、この「年返済率」という
「ものさし」上では
この2家族には同じ値が与えられます。

それを基に安全な返済額だとか
適正な借入額だとか、本当の判断が
出来る訳が・・・ありませんよね?

この「年返済率」というのは
お金を貸して利益を上げる側
つまり金融機関さんですね。

彼らが自分達の
仕事の効率を上げるために
使っている「ものさし」であって

お金を借りて返済の義務を負う側の皆さんが
安全か適正かの判断には使ってはいけない
「ものさし」なのです。

お金を借りる側の皆さんが判断に使うべきなのは
ご家族ごとの収入と支出を可視化した「家計簿」

それに時間の流れも加えた「ライフプラン」で
あるべきです。

住宅ローンは「負債」ではなく「◆◆」

住宅ローンの「団体信用生命保険」
について教えてください。

家づくりには高額な費用が掛かりますから、
多くの方が住宅ローンを利用します。

で、その住宅ローンを借りるには
さまざまな条件がありますが

その中の一つが、この
「団体信用生命保険に加入すること」
になります。

この「団体信用生命保険」
略して「団信」と呼びますが

ほとんどの方がご存知だと思いますが
おさらいだと思って聞いてください。

カンタンにいうと住宅ローンの契約者が
万が一死亡してしまった時

もしくは高度な障害状態に
なってしまった時

に、残りの住宅ローンが弁済される
という種類の生命保険です。

一般的に、住宅ローンは
30年とか35年とか長期にわたって
返済が続きますので

その間に住宅ローンの契約者に
万が一のことが起こる可能性も
十分にありえます。

ただ、残された家族が残りの住宅ローンを
返済し続けるのはかなり困難なことです。

もし、残されたご家族による
住宅ローンの返済が滞ってしまうと

これまでに暮らしてきた
愛着のある住まいを
手放さなければならなくなることにも
なりかねません。

そういったリスクを避けるために
加入するものだと考えてください。

で、これ、見方を変えると・・・
住宅ローンを組んで
家を手に入れたとすると
仮に、一家の大黒柱に
万が一のことが有ったとしても、

残されたご家族の
将来の「住居費」の心配は
もう要らないことになります。

残されたご家族には「住む場所」が
確保されて、さらに日本では
「遺族年金制度」がありますので
「最低限の生活費」も約束されます。

つまり、残されたご家族が路頭に迷うような
心配はもう要らないということになります。

かなり安心ですよね。

実は、このことは逆から見るべきなのですが

ご家族がアパートに住んでいる状態というのが、
かなり危うくて不安な状態ということになります。

ご家族がアパートに住んでいる状態で
大黒柱のご主人に万が一のことがあった場合

当然、残されたご家族が、引き続き
アパートの家賃を支払い続けなければ
アパートに住んでいることは出来ません。

つまり残されたご家族は
大黒柱を失った悲しみとともに
その後の「住居費」の不安にも
直面することになります。

もちろんそのために
民間の生命保険に入る訳ですが

仮に6万円の家賃を30年払い続けると
これだけでもう2000万円以上になります。

住居費だけで です。

そう考えるとアパートに住んでいる
期間の生命保険はかなり大きなものが
必要だということになります。

福利厚生が整ったよい会社にお勤めで
格安の家賃で「社宅」に住んでいる場合も
実は一緒です。

大黒柱に万が一のことが有ると
当然ですが、その社宅からは
出て行かなければなりません。

厳しいようですが「社宅」というのは
社員とその家族だからこそ住める場所だからです。

住宅ローンは単なる負債でなくて
ご家族を守る保険の役目も持っている

と言われるのはこういった理由からです。

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