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コロナ禍でのマイホーム購入は無謀?

今コロナの影響で少し収入が減ってきています。
家を建てるためにローンを組むことが心配です。
アパートのまましばらく様子を見ているほうが良いでしょうか?

コロナの影響で残業が無くなったり
ボーナスがカットされてしまったり・・・
収入が減ってしまう・・・ご心配ですよね。よく分かります。

ただ、経験的に言えばこういう方はほぼ大丈夫です。

なぜか?それは…あらかじめ不測の事態に備えた
手堅い計画を立てられるからです。

私たちが心配するのはこの方のようには
危機感を持っていない方です。

で、本題ですが

今、家賃を払って賃貸住宅にお住まいということですが
もし、この先、さらに収入が減ったとして その場合に

もっと家賃の安い別のアパートに引っ越すことは
可能でしょうか?

そして実際にお近くにそういう物件は有りますか?

それとも、ご実家などに入られますでしょうか?

同様に実際にそれは可能なことですか?

もしそういうことが出来なかったとして、
かなり極端な例ですが…「野宿」をしますか?

もちろんそんなことはしないはずです。

つまり…究極的には「住居費」をどう捉えるか?
ということだと思います。

住まいは まさに「衣食住」のひとつで
我々人間にとって必要不可欠なものです。

飲まず食わずでは困るのと一緒です。

そしてそれにまつわる費用も一必要不可欠です。

持ち家・マイホームというと
不思議なのですが何故か?「ぜいたく」で
「お金に余裕がある方の物」というイメージも
あるかもしれませんが私は違うと思います。

持ち家だろうが賃貸だろうが
「住まい」は欠かせない訳で
同様に当然それに伴うコストもかかります。

つまり不測の事態を心配するのであれば
この先、家賃を払っていけるかなぁ?という心配も
同じようにしないといけないはずです。

その根本は「家賃」より「返済」のほうが
極端に高いと勘違いされているためだと思います。

冷静によく考えてみて頂きたいのですが
今や人生100年時代です。

家賃には終わりがありません。
生きている限り、住んでいる限り
払い続けることになります。

その期間の「総住居費」を考えた際に
持ち家の場合のローン返済だけが
極端に高い訳ではないと思います。

誤解があるといけませんので念のためですが、
もちろん固定資産税や、維持修繕費や、
水道光熱費などを総合的に考えてみて・・・です。

長野県で考えた場合ですが・・・

要は 「不測の事態」も想定した
ある程度余裕のある資金計画を立てているか?

そういう堅実なマイホーム計画を立てているか?
これに尽きると思います。

もちろん家づくりはとても楽しいものですので
間取りや設備などを検討しているとついつい
大きな家や豪華な家となりがちです。

「夢の…」という枕詞の付くマイホームですが
地に足を付けた堅実な計画であれば

むしろ賃貸よりも安心な部分も多いです。

この辺りは以前にご紹介した
「団体信用生命保険」という別の動画でも
ご説明していますのでぜひご覧ください。

 

繰り上げ返済の意外な落とし穴

住宅ローンについて
できるかぎり「繰り上げ返済」をしたほうがトクだよ
と言われました本当ですか?

「繰り上げ返済」についてはその通りです。

しかも、できるだけ早いうちに行なったほうが
効果が高いです。 住宅ローンって

額が大きくて返済期間が長いので

多くの方が「元利均等返済」という返済方法を選びます。

この「元利均等返済」って最初のうちは
利息を多く払っていてそのぶん元金の減りが遅いんです。

もちろん金利とか借入年数によりますが、
具体的な数字が有った方がイメージしやすいと思うので
例を挙げると・・・

ざっと毎月8万円 住宅ローンの返済するとして
そのうち元金に充当されるのは4万5千円くらい
残りの約3万5千円が利息というわけです。

その一方、「繰り上げ返済」で入れたお金って、
それが直接、元金の返済のほうに当たるので
節約の効果が大きくなるという訳です。

ちなみに繰り上げ返済には2つの方法があります。

「期間を短くする方法」と
その後の「毎月の返済額を減らす方法」です。

月々の家計をラクにしたいのか?

住宅ローンが終わる時期を早めたいのか?

それによってご家庭ごとに選んで頂きます。

ただ、この「繰り上げ返済」には少し注意が必要です。

とにかく借金が嫌いだという方に多いのですが
「繰り上げ返済」することに熱くなってしまって
手元資金に余裕が無くなってしまう方もたまに
お見受けします。

夢中に、無理して、必死で、
「繰り上げ返済」するという方ですね。

これの何が良くないかというと

以前に「住宅ローンには基本的に
「団体信用生命保険」がついている」
とお伝えしましたが・・・

一家の大黒柱に万が一のことがあった場合に
住宅ローンは帳消しになります。

そうです。感の良い方はお気付きですよね。

もちろん「たられば」ですが

繰り上げ返済しなかったとしたら、
残債が帳消しになるだけでなく、
手元にさらにその分の現金も残せた
ということなのですね。

借入をした人に万が一のことがあったとすれば
手元資金を切り詰めてまで行なった
繰り上げ返済が全くの無駄になってしまう

ということなのです。

家は団信で残ったかもしれませんが、
手元の現金が心許ない…では困ります。

分かりやすいように
あえて極端な例を挙げましたが本当のことです。

適正な額であれば、
住宅ローンの様な計画的な借金というのは
決して悪いものではありません。

むしろ損か得かという軸だけで
考え過ぎるのは危険です。

物事はやはり全てバランスが大事ですね。
くれぐれもお気をつけください。

住宅ローンは「負債」ではなく「◆◆」

住宅ローンの「団体信用生命保険」
について教えてください。

家づくりには高額な費用が掛かりますから、
多くの方が住宅ローンを利用します。

で、その住宅ローンを借りるには
さまざまな条件がありますが

その中の一つが、この
「団体信用生命保険に加入すること」
になります。

この「団体信用生命保険」
略して「団信」と呼びますが

ほとんどの方がご存知だと思いますが
おさらいだと思って聞いてください。

カンタンにいうと住宅ローンの契約者が
万が一死亡してしまった時

もしくは高度な障害状態に
なってしまった時

に、残りの住宅ローンが弁済される
という種類の生命保険です。

一般的に、住宅ローンは
30年とか35年とか長期にわたって
返済が続きますので

その間に住宅ローンの契約者に
万が一のことが起こる可能性も
十分にありえます。

ただ、残された家族が残りの住宅ローンを
返済し続けるのはかなり困難なことです。

もし、残されたご家族による
住宅ローンの返済が滞ってしまうと

これまでに暮らしてきた
愛着のある住まいを
手放さなければならなくなることにも
なりかねません。

そういったリスクを避けるために
加入するものだと考えてください。

で、これ、見方を変えると・・・
住宅ローンを組んで
家を手に入れたとすると
仮に、一家の大黒柱に
万が一のことが有ったとしても、

残されたご家族の
将来の「住居費」の心配は
もう要らないことになります。

残されたご家族には「住む場所」が
確保されて、さらに日本では
「遺族年金制度」がありますので
「最低限の生活費」も約束されます。

つまり、残されたご家族が路頭に迷うような
心配はもう要らないということになります。

かなり安心ですよね。

実は、このことは逆から見るべきなのですが

ご家族がアパートに住んでいる状態というのが、
かなり危うくて不安な状態ということになります。

ご家族がアパートに住んでいる状態で
大黒柱のご主人に万が一のことがあった場合

当然、残されたご家族が、引き続き
アパートの家賃を支払い続けなければ
アパートに住んでいることは出来ません。

つまり残されたご家族は
大黒柱を失った悲しみとともに
その後の「住居費」の不安にも
直面することになります。

もちろんそのために
民間の生命保険に入る訳ですが

仮に6万円の家賃を30年払い続けると
これだけでもう2000万円以上になります。

住居費だけで です。

そう考えるとアパートに住んでいる
期間の生命保険はかなり大きなものが
必要だということになります。

福利厚生が整ったよい会社にお勤めで
格安の家賃で「社宅」に住んでいる場合も
実は一緒です。

大黒柱に万が一のことが有ると
当然ですが、その社宅からは
出て行かなければなりません。

厳しいようですが「社宅」というのは
社員とその家族だからこそ住める場所だからです。

住宅ローンは単なる負債でなくて
ご家族を守る保険の役目も持っている

と言われるのはこういった理由からです。

家は若いうちに・・・は本当か?

「『家は若いうちに建てろ!』と
親戚のおじさんや会社の上司など
年配の人が言うのは何故ですか?本当ですか?

たしかに言いますね。私も個人的にそう思います。

根拠は3つ。

まず1つ目はとても単純で「より経済的だから」です。

もちろん前提条件にもよりますが、
長野市のような地方で、
賃貸暮らしで、しかも会社の補助が無くて、
家賃を自己負担で払っている場合はその典型です。

分かり易く、あえて大雑把に言いますが
大家さんがAP経営で利益を出しているということは…
借りている側は損をしていると思ってください。

家賃は「捨てている」だけで住んでいる空間は
少しも自分のものになりません。
地価の高すぎる日本の首都圏はもちろん別ですが
数年住むつもりの賃貸は信州の様な地方では
純粋に「住居費」としてかなり割高です。

払っているお金(家賃)と借りている空間の「広さ」や
「快適さ」とのつりあいが取れているとは考えにくいです。

最近の住宅というのは長寿命化しています。
人間と一緒ですね。つまり「若くして家を建てたからといって
歳を取ってからもう一回建てなきゃならない」ということはまずないです。

それなら出来るだけ早く建てて、出来るだけ家賃を払って
過ごしている時間を短くすべきです。

一般論ですが、アパートの家賃を払いながら、
マイホームを建てるため自己資金を貯めるのは非常に難しいものです。

そして、自己資金が増えないからマイホームをなかなか建てられず
そして年齢だけどんどん重ね、よりローンが借りづらくなる
という負のスパイラルに入ります。

私も、親戚や親友などの身近な人に対しては、
「自己資金なんて、ちまちま貯めてる場合じゃないよ、
さっさとローン組んで早くマイホームを手に入れなさい。
もちろん早く返済を始めた分だけ、早く返済が終わります。
そしたらその後は老後資金の準備だよ!」とお伝えしています。

次に2つ目は「マイホームに住める時間、
子供と楽しく過ごせる時間、家族とマイホームを
楽しめる時間がより長くなるから」です。

決めつけてはいけませんが年齢が若いということは
ほぼ子育て期です。

賃貸住宅での子育ては夜泣き、足音、
やはりかなりの気を遣います。ただでさえ
大変な子育てが「ストレス」になってしまいます。

それと比べるとマイホームでの子育ては負担が少ないです。
お子さんとの思い出もたくさん残せます。お子さんが付けた
壁の傷や床の傷もマイホームなら良い思い出になりますが
アパートだとちょっとした事件です。

今の日本では18歳になると、というか高校を卒業すると
親元を離れるお子さんが多いと思います。
ひとつ屋根の下でお子さんと暮らせる時間は意外と短いものです。

我が家も長男は既に巣立っています。彼は私が建てた家で生まれて
その後18年間住んでいましたがそれでもあっという間でした。

よく子供が小学校に上がるまでには…とマイホームを持たれる
目標にする方がいますが、もし本当にそうだとすると、
お子さんは10年ちょっとしかその家には住まないかもしれません。

最後に3つ目は「ローンが組みにくくになるから」です。

1つ目の理由とも関連しますが、少し深掘りします。

それは「健康上の理由」でローンが組めなくなる
リスクが増えてしまうからです。

毎年、健康診断を受けている方は実感されていると
思いますが、年々、歳を重ねるに連れ、指標となる数値は
悪化していませんか?

再検査の項目も増えていませんか?

生身の身体ですから仕方が無いですが、
私たち人間はみな平等に時間が経てば老化します。

ガタも出てきます。自然なことです。

それと住宅ローンとどんな関係が有るのか?

住宅ローンを借りられる要件のひとつに
「団体信用生命保険に加入できること」とあります。

端折って言えば住宅ローンは「命を担保にして」
借りることになります。

私も住宅ローンを現在、借りていますが、
今、私に万が一あれば妻と子供には
返済を必要としないマイホームが残ります。

ローンに付保されている生命保険で残債がチャラになります。

歳を重ねて、身体のあちこちが悪くなってくると、
もしかすると、場合によっては生命保険に加入できない
ということも考えられます。

そのリスクの低い若いうちにマイホームを手に入れなさい
というのは理にかなっているのかな?と思います。

以上、とてもカンタンにお伝えしましたが
マイホームを持つなら若いほうが良い根拠でした。

ずーっと賃貸ではダメですか?

「ずーっと賃貸ではダメですか?」

もちろんそんなことありません。

しっかりと計画性を持って
「賃貸住宅」に住み続けるのなら…
それはそれで有りだと思います。

ただ、そうではなくて
「何となく…」とか「面倒くさいから…」
ズルズルと…ということですと
これはあまりお勧めできません。

実際によくある例なんですが、
そうやってかなりの期間アパートに住み、
そこそこ年齢を重ねてしまってから
急に家づくりを思い立ったけど

アパートの家賃を負担してきたから
自己資金も貯められておらず

年齢もそれなりなので
ローン返済の期間も短くするしか無く、
返済が重くなってしまう

そんなご家族がいらっしゃいます。

時間は巻き戻せませんので
後悔の無いようにしてください。

そしてこの話に関連して必ず
「マイホーム派」と「賃貸派」では
どっちがおトクなの?という質問を頂きます。

所有していることと借りていること
しかも占有している面積などが全く異なるので
比べるのはナンセンスだと思いますが

お金という面に限って考えてみましょうか?

まず「ローン返済」と「家賃」だけを
単純に比較する訳にいかないですよね?

一方は終わりが有るし、一方は借りている限り
払い続けないといけないですから。

それからマイホームを所有すれば
「固定資産税」や「維持管理(修繕)費」が
必要になります。賃貸住宅に入居してれば

これらはもちろん要らない費用です。

逆に、住宅ローンを組んで購入すれば
原則として団体信用保険に加入するので

残された家族の未来の住居費の心配は
不要になり、生命保険に掛かる額は
アパートに住み続けるより抑えられます。

そして…こういう細かな損得勘定をする際には
当たり前なのですが

その土地の「地価」や「家賃相場」
「平均所得」が影響します。だから地域差が大きくて
日本全国共通でできる話ではありません。

ちなみに私たちがお仕事をさせて頂いている
長野県長野市周辺がどうか?というと

「地価」の割に「家賃の相場」が高い地域で
場所によっては東京のベッドタウンとあまり
変わらない位です。

だから計算してみると一般的には
「マイホーム派」になるご家族が多いようです。

「時代は変わってきて車とか洋服とか
アクセサリーなんかも「所有(専有)」せずに
「借りる」とか「共有(シェア)する」という
サービスもだいぶ普通になってきています。

流行・用途・時期なんかに合わせて
臨機応変に対応できるのは「持たない」
ということの良い点ですね。

これを住まいに置き換えて考えると…

ご夫婦だけの時期なら2LDK位の
アパートやマンションでも良いのだけど

子育ての時期には手狭になってしまい
収納たっぷりの広い家が欲しくなり

でも子供が巣立って、また夫婦二人に戻ると
今度は小さい家の方が手入れもしやすいし
光熱費なんかも安くなるからと言って
小さな家に「減築」したくなったりする…

住もうとする家族構成や人数が変われば
もちろん快適な家が変わるのは仕方が無いですよね。

で、そんな家族の変化に常にピッタリ合う
住まいを…と考えると、所有せずに賃貸住宅を
変化に合わせて住み替えていくというのも
当然ひとつの考え方としてありですが

やはり住まいは所有することそのものに
意味が有るし、価値が有るという考えも
まだまだ根強いです。

で、もし、所有することを前提で考えるのなら
あらかじめこういった変化が将来起こることを
イメージして家を建てるのが大事ですよね。

特に、これから家を建てようとする
お若い方々はこういうことを知ってしまったのだから
「今さえ良ければ…」という考えはもう捨てて

子供たちが巣立っていったり…
自分たちも体力が落ちたり…
手足が少し不自由になったり…
を想定した家づくりをすべきだと思います。

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